新近出炉的《2007长沙楼市年报》指出，到2007年年底，商品房供销比为1.05：1，2008年，长沙市房地产市场供求关系或许出现明显变化，市场将进入供大于求的状态。

　　经过一轮激烈的调控过后，市场有望来个大逆转，“供大于求”也许就是2008年楼市主基调。

　　预售面积将突破1000万平方米

　　根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，2007年新开工面积也在1100万平方米左右。因此，2008年，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。

　　随着供应量的增加，供应结构也将出现明显改善，07年系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，土地违规行为将会大幅减少；第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。

　　从2007年宏观调控的特点来看，2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化，从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。

　　长沙市房产局局长石长松认为，政府一系列措施都是在调整供求关系，比如通过控制预售面积调节市场供应量，加大保障性住房也是为改善供应结构。

　　面对这种新的变化，购房者又该如何来应对呢？在“供不应求”的情况下，购房者向开发商妥协，具体表现便是房价的不断上涨；而在“供大于求”的情况下是开发商向购房者妥协，开发商必须不断地压缩利润空间来迎合购房者，而且在相关其他市场因素的作用下，目前购房者的购买力也是呈现出不断下降的状态。于是我们看到当前市场上不断出现的降价、打折、促销等等，就可以说是这一情况的真实写照。另外在开发商的资金链绷得越来越紧的情况下，楼市未来的价格战也将愈演愈烈。

　　市场加剧洗牌

　　近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分房地产市场蛋糕。

　　然而，随着政策调控力度日益加大，2008年信贷市场偏紧，市场对开发企业的生存要求越来越高，市场竞争更加激烈。在2008年的关键节点上，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加。一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业将依托资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，进行进一步的扩张，规模不断扩大；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步走向中小、周边城市去开发项目，退出长沙市场。

　　房地产市场洗牌的加剧将会促进开发企业更加重视企业的品牌建设。

　　鉴于此，为了稳住当前的价格，不少开发商都有意识地放缓了新盘上市的步伐；而政府相关部门也有意加强这方面的指导和调控。

　　市场仍将进入上升通道

　　2007年房价的疯涨，是由多方面复杂因素造成的：包括受新政影响，被积压的置业需求集体释放，还有分期销售、提前登记等营销手段造成了房价的不理性上涨。

　　而2008年的需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，将不会出现大幅增加。中小户型、普通商品房供应比例大幅提高，市场需求与2007年水平基本持平，这样市场供应结构将会明显改善。

　　当然，交易量可能小于需求量，也可能大于需求量。在一个经历较长时间的完整周期内，交易量与需求量大体上是相等的。这与价格围绕价值波动是一个道理。但在某一个时间段，受各种因素的影响，交易量可能严重偏离需求量。

　　但是从长期的需求面来分析，购房需求仍然是处于上涨态势。

　　这些需求包括：长株潭“两型社会”试验区的利好刺激，以及70年代人群逐渐掌握社会财富带来的改善型需求、城市建设的被动需求、投资渠道缺失的投资型需求、思维方式变化的观念型需求、首次置业的刚性需求。

　　特别是投资渠道的缺失，将仍然是购房需求旺盛的根本原因之一。尽管会在金融和税收方面受到调控影响，但是在权衡利弊之后，投资性需求仍然会处于一个相对高涨的阶段。

　　长期来看，在市场供求关系的影响下，房地产市场仍然将是一个进入上行通道的市场。但供求紧张关系将得到彻底缓解，楼市进入买方市场。

　　DATA

　　供销比持续放大

　　从单月商品住宅供销比来看，去年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升，但直到8月，单月供销比仍徘徊在1以下；进入9月份后，住宅供销比突增，达到今年最高点1.55，随后10月、12月供销比也较高，供应量分别超过销售量的43%、42%。下半年单月供销比的持续放大，对下半年长沙市房价也起到了一定的平抑作用。

责任编辑:魏然
作    者:刘永春