长沙 房地产市场一直以玉女的形象立于世人（除了激情的2007年），房价一直“很慢很健康”，自1998年起，以平均不到6%的增长率增长。因此，很多人都爱上了这美丽的女子。但可能很多人不知道，长沙为了这美丽的另人骄傲的形象而付出了惨痛代价。2002年，长沙商品房住宅出现了价格下跌，跌幅达到10.2%。直到2004年价格才恢复到2001年水平。房地产价格水平不高，对消费者而言，绝对是一件非常好的事情，但对于湖南本地开发商而言，确是一个噩耗，因为没有足够的利润进行产品创新与企业规模扩大，这也是湖南没有一家全国性的公司的原因所在。

　　2002，一个似乎有些遥远了年代了，长沙房价下跌的原因对我而言，已不得而知了，我只能从官方数据中找寻答案。

　　我认为，长沙房地产价格一直平稳的原因在于供需平衡，自2001年至2005年，长沙住宅供需比分别为：1.41、1.53、1.57、0.94、0.81，这是原因之一。

　　第二，是因为2001，2002中低价位 楼盘量多，拉低了整体房价。2001、2002年经济适用房与单位集资建房，占到了市场总供应量的51%、45%。正是这过半的保障性住房拉低了长沙整体房价。

　　而2008与2002有很多相似之处。06年全年成交 土地面积12385亩，即使保守按照2.0平均容积率（官方数据为2.69），意味着08年长沙将有1652万平米的供应（假设所有06年土地08年全部上市）。同时，随着两型社会，大量“集体土地将转国有土地、农用用地将转建设用地”，“大长沙”将逐步形成，土地市场将长期形成供大于求局面。

　　随着长沙保障性住房的逐步到位，似乎会对房价有一定的影响，08、09年的每年经济适用房开发量在100万㎡以上。08、09年每年建设10万㎡廉租住房。但可能其所起到的作用会很强，因为其量太小，其比例也只有07年供应量的10%左右。长沙整体房价似乎不会受到太大影响

　　但是，长沙未来长期供大于求的局面将不会改变，供求关系将在一定程度上影响房价的走向。

　　我始终以为，以“ 房贷新政”“通货紧缩”为代表的金融政策期待了巨大的作用，正是这一政策导致了去年年底及今年年初开始的成交量下降，价格徘徊的局面。而长沙房交会刚刚开始落幕，通过业内少数人士的讨论与揣测，大家一致的意见是：房交会并没有起到力挽狂澜的作用。我及我的同事们，未来将不得不面对一个事实：假设目前条件不变，我们面对的一个长期处于供大于求， 投资者比例约15-25%之间的市场。

　　结论已经出来，2008年长沙房地产是否能安全度过“七年之痒”，我不敢确定。

责任编辑:文静
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