据公开资料整理，此次中粮集团注入的9家公司所拥有土地的建筑面积是236万平米，权益建筑面积为190万平米。并且分布在沈阳、北京、南京、苏州、上海和杭州6个沿海地区一二线核心城市。

　　据了解， 中粮地产 (19.00,-0.59,-3.01%)(企业专区,旗下楼盘)自身现有223万平米建筑面积的项目储备，其中，权益建筑面积147万平米。主要分布在深圳、广州、长沙、成都和青岛等一二线核心城市。

　　也就是说，在中粮集团注入资产后，中粮地产将拥有超过450万平米建筑面积的项目储备，其中，权益建筑面积约340万平米，相比注入前项目储备规模扩张了一倍。

　　“我们更看好的是，中粮地产城市布局从单一的珠三角延伸到长三角和环渤海，这将使其最大程度地享受到不同区域楼市景气周期不一样的收益，同时也分散地域单一的风险。”某机构报告如此称。

　　更引人注目的是，中粮地产现有223万平米项目储备中，成都、长沙和青岛项目均为低密度别墅，总计有133万平米，占60%。而此次注入的苏州同里项目、苏州万科中粮本岸、南京颐合南园、杭州湘湖人家和上海翡翠项目均为别墅产品，合计138.4万平米。这是中粮地产一笔不小的财富。

　　自2006年起国土资源部明确禁止地方政府再出让别墅用地，在这几年的地根和银根紧缩的调控文件中，必提这一点。所以从供给趋势上看，别墅将越来越稀缺。而且，因别墅面向富裕阶层，他们对首付、利率相对没有普通阶层那么敏感，所以受房贷紧缩政策影响不大。

　　“公司项目储备因为拿地时间早，所以地价成本低，如深圳宝安项目的地价很少超过1000元，低地价成本保证了公司的项目盈利能力。”有熟悉中粮地产的人士称，即使在楼市调整的现在，低地价的成本优势可以减轻中粮地产对销售周转的片面依赖，价格下降的余地要比其他市价拿地的公司大，净利润增长受影响相对要小。

　　“我们估计，中粮地产在深圳、广州、长沙、厦门和青岛项目毛利率均在50%以上。”上述人士称。

　　工业地产：增值空间大

　　中粮地产是珠三角最大的工业地产企业之一。公开资料显示，截至2006年末，中粮地产累计开发工业厂房100多万平方米，如今仍拥有123万平米工业厂房。

　　资料称，工业厂房的成本在600-1500元之间，按2500-3000元之间的市价重估，工业地产变现后价值大约20个亿，按9.07亿现有股本相当于2.2元。

　　随着城市基础设施的完善和中心城区的扩大，中心城区附近的工业园要向更远的郊区转移，工业厂房要改造为包括住宅和商业房在内的商品房。因此，公司123万平米的工业厂房不仅可以提供不同于一般出租公司的租金收入，而且具有很高的土地重估价值。

　　有研究资料称，由于中粮地产工业地产开发经营时间长、交通和地理位置好、具有良好的品牌、有相对稳定的客户。据此，其工业地产业务每年能够产生3.5亿元左右业务收入、1.4亿元左右经营活动现金流量，在一定程度上能够缓解公司住宅地产业务发展的资金压力，尤其是在去年四季度来央行和银监会收紧房贷以来。

　　据了解，中粮地产的工业地产业务主要分为物业租赁和来料加工两大类。前者是指与客户合作开发或独立开发工业厂区，租赁给客户使用，获取租金收入。截止2007年6月底，公司物业可租赁面积96.83万平米(不含来料加工企业厂房)。此外还有3个租赁物业项目正在建设，预计全部建设完成后，公司物业租赁总面积将达到123.19万平米。届时，物业租赁业务每年将给公司带来2亿元左右的收入和8，000万左右的毛利。

责任编辑:文静
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