近期，德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。

　　从2005年以来，中国国内的各种媒体纷纷讨论房地产的问题。特别是近来取消开发商的讨论非常热闹。但是，众多的讨论和辩论没有在一个基本、全面的检讨下进行的，因此，情绪化之争也在所难免。但是没有全面的检讨，对策就很难奏效。

　　房价暴涨也与国际因素有关

　　房价上涨要追溯到“温州炒房团”行为。“温州炒房团”一词在2004年进入中国媒体的视野。温州这个中国东南沿海的城市自1990年后期就逐步进入公众的视野。他们以商人的雄心再加当地人的团结，在中国掀起一次又一次有争议的商业活动。从2001年开始，温州人就合伙浩浩荡荡进入杭州、上海等地，如购买青菜般置下一栋栋商品房。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水，成为许多沿海城市人当年常见的情景。虽然上海市很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但温州人的行为还是打开了潘多拉之盒。当时一些分析人士认为，温州人的炒房的资金量还不足以影响整个中国的房市，但是这个行为会触发一些后续资金，包括国际游资的进入，从而快速抬高中国房地产的过度繁荣。看来是很有先见之明的。

　　从笔者获取的数据来看，沿海某城市每年正常的房子需求是180万平方米，近四年每年新增的商品房面积都在500万平方米以上。实际上该城市的房屋实际供给面积已远大于城市居民自住的需求。但是城市房价从四年前的平均每平方米2000元涨至现在的6000、7000元左右。许多新建住宅社区到黑夜是漆黑一片，无人居住。500万平方米减去180万平方米的320万平方米的房屋，就是投机品。从中国居民的认知来说，以往商品房完全是个人消费品，至今已演变为一种投资，甚至投机品。

　　至迟在2006年初，中国的口岸检查部门也发现了一个异常现象，实际的货物进出口价格远小于最终的结算价格。这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金都流向何处呢？中国人民银行报告认为，外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15%。截至2006年11月，境外房地产基金对内地20个房地产项目投入了16.13亿美元。而仲量联行发布的《全球房地产投资报告》认为，2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅高达69%；其中，来自于海外全球基金的投资比例便高达60%，增幅约55%。除此之外，大量的直接投资，包括香港的地产商资金，进入内地房地产。

　　2006年7月，中国专门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入房地产市场一律加以“严格限制”。而不久前，商务部关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见提出：“严格限制外商投资房地产。”

　　但是，基于当前全球化和中国加入世界贸易组织的背景，热钱的流入已不再仅仅是几个规定和通知能够解决。因此，相当一段时间，中国的房地产市场仍将维持以下格局：国内资金追逐房地产市场利润，引发外资加入。外资加入强化国内资金进入房地产。两者互为强化会把房价往新高上推。

　　只要有源源不断的资金进入，中国房地产业的供求关系就永远无法从民众实际需求与房屋实际供给进行配比。因此，比较不好的结局就是，有人指出这是安徒生童话中的“皇帝”没穿新衣，于是骨牌轰然倒下。

责任编辑:蔡佳
作    者: