竞争加剧引发囤地现象

    竞争加剧引发囤地现象

    主持人：今年以来，各地“地王”频现，大开发商纷纷抢地囤地，这种现状反映了怎样的土地环境？开发商囤地会对市场产生怎样的影响？

    应振祥：造成这种现象的原因是多方面。首先，土地的稀缺性体现在其唯一性和不可替代性，对开发企业而言，因为没有地就不会有房，也就没有了市场份额。再加之土地的不可移动性，使得局部土地稀缺性加剧(如上海内环等区域)。其次，从全国各地土地供应的情况来看，政府土地储备较少的情况较为普遍，从而使得土地一级市场供求关系紧张。同时在土地供应日趋减少的形势下，拥有大量的土地储备成为房地产开发企业的核心优势，开发企业更加舍得投入来争夺“地王”。第三，受到资本市场的影响，土地市场与股票证券市场的关系息息相关。尤其在近期，正如贵报报道的那样，“股市”与“房市”的相互作用，也成为推高地价的作用力之一。

    对于部分土地储备量较少的开发商来说，不通过激烈的竞争获得土地就将意味着后期没有可用于开发的土地。尤其是在某个城市运营中的建设空档区，前期土地储备已经消耗殆尽，继续补充新的土地，成为迫切需要。

    开发商的盲目囤地，会带来土地有效供应和利用不足，可令市场供应“缩水”，部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地，形成“垄断”，从而推动房价上涨，进而增加银行信贷风险和政府信用风险。

    新政控制源头市场

    主持人：关于土地招拍挂方面的法令调整已有多次，此次国土资源部39号令的要点体现在哪里？上海近期也出台了关于住宅土地招拍挂的新规定，新政策的出发点和意义是什么？

    应振祥：由于前一段时间，全国各地“地王”现象频传，全国房价大涨。“39号令”是政府调控当前房地产市场，使其健康发展的一个手段之一。这次调控的一个重点是，土地款的支付，只要不违反土地出让合同，按照合同约定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿证了，必须缴清全部出让金后，才可以拿到建设用地使用权证。

    由于过去一些地方土地出让过程中，受让人未缴清全部出让金就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。这次“39号令”的出台，能对当前一些开发商蓄意囤积土地的行为起到有力的遏止作用。

    关于上海市住宅土地招拍挂的新规定的实施，意味着在新规则下，开发商将最多只有两轮的出价机会，土地涨价的空间将明显浓缩。新政出发点是为了遏制“地王”频出现象和平抑高房价。减少开发商在公开举牌氛围下，将地价推高。此举相对于公开拍卖来说，将有利于堵截高地价。在公开举牌的氛围下，开发商容易冲动，从而将地价推高。新规实施之后，开发商会根据自己的成本报出较为合理的价格，从而减少地块出现惊人高价的可能性，并对平抑高房价起到积极作用。

责任编辑:吕晋
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